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房企千億軍團大擴容 有人歡喜有人愁

來源:人民網-國際金融報 編輯:恩曉 發布時間:2018-12-10 10:47
原標題:房企千億軍團大擴容 有人歡喜有人愁

        還有21天,2018年度房企的銷售就要落下帷幕。

  今年房地產業的生態環境可用一個形容詞來概括:冰火兩重天。

  專業機構克而瑞發布的《2018年1月-11月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜,就充分說明了上述情況。

  競爭分化

  數字矩陣中,房企的規模競爭已然在加劇。

  據克而瑞數據,2018年1月-11月期間,百強房企中TOP 3龍頭房企門檻同比增長15.1%至5391.4億元,增幅較為平穩;TOP 10、TOP 20、TOP 30、TOP 50和TOP 100房企門檻同比增幅分別為46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%,增幅較為明顯。

  對于頭部房企銷售增幅排名的“靠后”,易居研究院分析師沈昕認為,對于碧桂園、萬科等銷售基數已然龐大的頭部房企來說,單純規模擴張的發展模式或已不是其首要課題,取而代之的是如何提高利潤、完善多元化布局和內部管理體系等問題。

  “如何找到新的發展渠道、路徑、方法,是萬科最大的問題。”早在9月,萬科集團董事長郁亮就曾一語道出基于其規模體量,公司發展訴求的轉變。

  頭部房企或腳步放慢,但第二、第三軍團并未松懈。

  從體量上看,同比增幅較快的TOP 20房企已將銷售金額門檻從一年前的793.2億元提高至1133.6億元。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,這也意味著千億規模房企陣容的擴充及其背后行業集中度的提升。

  “由于近期市場降溫,部分房企銷售業績增長很大程度上與降價促銷有關。”嚴躍進認為,一方面這對房企利潤率有所沖擊,另一方面,為達到以價換量的目的,不乏會有房企采用減配等方式,而這或將影響房企的品牌經營。

  千億軍團

  曾幾何時,千億是房企規模象征和實力的刻度,演變成“生命線”后,越來越多的房企奮力奔跑,因為更大的體量意味著更大的生存空間和輾轉騰挪的能力,于是關卡另一端的身影陡然增多,賽道也愈發擁擠。

  截至11月底,已有25家房企的銷售規模突破千億,隨著12月推盤速度的增加,還會有企業在最后一刻沖刺成功。易居集團CEO丁祖昱曾表示,今年破千億的房企預計達30家,目前來看,900億陣營的遠洋和800億陣營的藍光、雅居樂、祥生皆有可能。

  千億軍團擴充的速度遠超想象。2017年千億房企17家,如果今年達到30家,也意味著1年時間有近乎翻倍的數量在增加。時間軸拉長些,2015年這一刻度對應的是7家房企,2016年也只有12家房企越過千億,也就是說,三年間,千億軍團擴充了三倍之多,年復合增長率超過60%。

  土儲之道

  “大魚吃小蝦”的行業洗牌格局加速了中小型房企對于規模的訴求。事實上,不僅在融資方面,資源更向大房企傾斜,銷售規模的擴大也保障了房企自身回款的相對充裕性。

  根據克而瑞數據,2018年1月-11月,銷售TOP 10房企新增貨值集中度接近六成,而前三十強房企幾乎包攬了七成土地,延續強者恒強的局面。

  此前一攬華夏幸福環京項目的“大地主”萬科,依舊是拿地榜單中的領跑者,不過其在11月的拿地方式或更傾向于二級市場并購,比如在11月以3.55億元和10.35億元的作價分別接下嘉凱城和海航旗下的地產項目。

  此外,據明源地產研究院數據,截至11月,保利發展、中海地產、華潤置地、綠地控股等擁有國資背景的大型房企拿地金額位居前列。單月來看,在被業內戲稱為北京土地市場“雙十一” 的11月26日當日,13宗出讓地塊,有10宗被具有國資背景的企業,抑或是聯合體摘得。

  值得注意的是,雖上述房企拿地依舊保持積極,但在銷售終端降溫的情況下,多數房企拿地較為謹慎,銷售TOP 100房企中近四成企業在11月未有新增土儲入賬,且整體來看,這些企業更多分布在TOP 50之后。

  克爾瑞分析稱,雖“分毫未收”的房企名單中包括前50強如金茂、遠洋、首創、金輝等房企,但該類房企放緩投資節奏或與其中短期內自身土儲充足有關。而對于一些土儲結構單一、體量有限的中小型房企來說,長期投資收縮或將帶來缺乏規模增長動力等不利影響。

  歡喜悲愁

  在2017年行業繁榮景象的刺激下,百強房企中有近半數公開提出了業績目標。此后行情遇冷,銷售承壓,因此全年業績目標的完成情況一方面反應了企業對于市場走勢的預判能力,另一方面也體現了行情變化時房企自身的應對能力和運營能力。

  截至11月底,金科、世茂、陽光城、新城、寶龍、中海、九龍倉、奧園等已提前完成全年業績目標,招商蛇口、恒大、時代中國、保利置業等完成率均超過95%,距離全年目標僅一步之遙。

  有人一派向好,有人負重前行。

  數據顯示,有4家房企完成率不足八成,這也意味著目標實現難度加大。具體來看,首創置業75.7%,綠城中國74.3%,排名末端是華夏幸福和朗詩。

  華夏幸福前11個月累計銷售1270億元,占全年業績目標的60.5%。今年以來,華夏幸福遭遇了一系列風波:現金流困局、裁撤產業小鎮、裁員,隨著平安晉升二股東,華潤高管俞健的到來,外界對其未來的走向與發展高度關注。

  排名最末端的朗詩前11個月僅完成274.8億元的銷售,完成率不到六成。2017年業績發布會上,朗詩集團董事長田明將2018年業績目標設定為460億元,彼時田明預判,2018年下半年房地產市場的走勢會趨冷,對于朗詩這樣喜歡熊市的公司來說,會是一個并購的好時機。

  田明的預言僅應驗了一半,樓市確實變冷,但朗詩沒能“吃得消”,即便460億的目標不算高,朗詩要實現目標仍然吃力,除了前11個月59.7%的目標完成率墊底外,朗詩在資本市場的表現未有任何起色,即便半年來田明多次增持,依然難改“仙股”屬性,截至12月7日,朗詩收盤價為0.88港元,市值僅38.55億港元。

  這一年朗詩的關注度基本來自于田明的“嘴炮”,年初一句朗詩式的怒吼“我們受人尊敬嗎?”折射出朗詩規模日漸萎靡、逐漸邊緣化的尷尬。

  嚴躍進則直指朗詩要防范物業偏少帶來的風險。

  有朗詩內部員工對《國際金融報》記者表示,其認為朗詩存在感越來越弱主要源于缺乏核心競爭力,此前朗詩安身立命靠科技住宅的理念,如今扛起這一大旗的卻是金茂。“從產品端到銷售端沒有任何自己的優勢。”上述員工如是表態。

  2018年只剩最后一月,可以預見的是,房企依然會加速奔跑。

       來源:國際金融報  孫婉秋 劉天天

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